原創(chuàng)： 許曉蕾 杭州日?qǐng)?bào)房產(chǎn)研究院
當(dāng)中國的城市化率突破60%，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)勢(shì)必一改“粗糙”的局面、走入“下半場(chǎng)”。面對(duì)投資客出逃、信貸收緊、“限購”持續(xù)等因素，開發(fā)商要如何才能破局？
近日，成立一周年的藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)，以發(fā)起組織“首屆共建者大會(huì)”的形式，向大家講述對(duì)中國房地產(chǎn)下半場(chǎng)的行業(yè)思考。
在前綠城中國行政總裁、現(xiàn)藍(lán)綠雙城創(chuàng)始人曹舟南看來，未來新房成交量下降在所難免，房子也將重回居住本質(zhì)。因此，這一年來他對(duì)公司發(fā)展的思考也是以“自住需求”為核心，塑造了未來社區(qū)、TOD2.0、青年創(chuàng)業(yè)公寓、新型養(yǎng)老公寓、小微綜合體等創(chuàng)新品類，以“共建”為全新的經(jīng)營(yíng)模式，聯(lián)合上下游企業(yè)共同打造最適合“居住者”的產(chǎn)品和服務(wù)。
先后任職于浙江省財(cái)政廳、浙江鐵路集團(tuán)、綠城中國的曹舟南對(duì)市場(chǎng)有著很深刻的研究。他直言，這一輪調(diào)控不會(huì)輕易放松，新房市場(chǎng)的成交量會(huì)從去年的14萬億下跌，未來有可能是比如5萬億左右。
曹舟南認(rèn)為，過去幾十年中“真正被居住的房子數(shù)量不足50%，超過一半的房子都有著投資投機(jī)屬性”。或許就是因?yàn)橘Y本逐利，“上半場(chǎng)”出現(xiàn)看到了太多的問題：房屋漏水、墻皮脫落、樓板太薄、墻體發(fā)霉開裂、物業(yè)服務(wù)不到位、會(huì)所形同虛設(shè)……尤其是市場(chǎng)下滑時(shí)，“交付即維權(quán)”幾乎成了常態(tài)。
“這些問題其實(shí)都是可以避免的，因?yàn)槲覀冊(cè)?jīng)做到過。”有一次舟山遭遇超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)，大量樓盤都面臨漏水的問題，而曹舟南和他的團(tuán)隊(duì)卻很驕傲地“一套不漏”。
作為宋衛(wèi)平的愛徒，曹舟南其實(shí)也一直對(duì)房產(chǎn)品的質(zhì)量非常執(zhí)著。當(dāng)他看到“房住不炒”的本質(zhì)是，要讓房子回歸居住屬性、房企也要回歸制造業(yè)和服務(wù)業(yè)本質(zhì)時(shí)，他明確表示“對(duì)政府調(diào)控，我舉雙手贊成，不然這個(gè)行業(yè)面前的是萬丈深淵”。
曹舟南判斷，下半場(chǎng)勢(shì)必是“自住”的主場(chǎng)，成交量會(huì)大幅下滑，但人們對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的追求卻不會(huì)停止。所以，他鄭重承諾“要把基礎(chǔ)質(zhì)量做到最好”。
所謂“基礎(chǔ)質(zhì)量好”可能就是“房屋不漏水、墻皮不脫落、墻體不開裂”之類的小問題?？v觀過去，出現(xiàn)質(zhì)量問題無外乎兩個(gè)原因，一個(gè)是設(shè)計(jì)問題，另一個(gè)是施工問題。但其中牽涉的各個(gè)部門和層層環(huán)節(jié)卻讓這個(gè)看似簡(jiǎn)單的問題，又變得有些繁復(fù)。
因此，堅(jiān)決不與“單純逐利機(jī)構(gòu)”合作的曹舟南，還設(shè)計(jì)了一套額外的方案來把控品質(zhì)，即把設(shè)計(jì)方和施工方都“綁定”到每一套房子中，要求他們共同為質(zhì)量負(fù)責(zé)?！昂贤芯蜁?huì)約定如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，責(zé)任方需賠付一半的損失，還有一半我來賠?！绷硗?，他還要把其他公司的“工地開放日”變成常規(guī)化，工地長(zhǎng)期透明化、可視化，隨時(shí)接受監(jiān)督。
說到興頭上，他當(dāng)場(chǎng)提出了藍(lán)綠雙城旗下樓盤的“最大賣點(diǎn)”：“此樓盤不漏水”和“你是我的家人”。前者是對(duì)品質(zhì)的承諾，而后者是對(duì)服務(wù)的保障。
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首創(chuàng)“共建”模式
彰顯對(duì)未來信心
創(chuàng)業(yè)一年，藍(lán)綠雙城交出了一張漂亮的成績(jī)單：品牌價(jià)值達(dá)到 51 億元，成功簽約項(xiàng)目 30個(gè)，規(guī)劃建筑面積超過 1000萬平方米，可售貨值超過 800億元，進(jìn)駐杭州、深圳、濟(jì)南、成都、鄭州、寧波等 16 個(gè)重點(diǎn)城市，同時(shí)儲(chǔ)備項(xiàng)目超過 300個(gè)，并且與數(shù)十家大型企事業(yè)單位建立了穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。
在說出這些數(shù)據(jù)的時(shí)候，略顯疲憊的曹舟南的臉上露出了笑容，這不僅僅是因?yàn)檫^去一年的辛苦得到了回報(bào)，更是他對(duì)未來發(fā)展充滿信心。
十年前，曹舟南首創(chuàng)輕資產(chǎn)的代建模式。如今，代建業(yè)務(wù)為綠城中國全年銷售業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)已經(jīng)超過了三分之一，成為其版圖中最重要的一部分。但是，十年過去了，傳統(tǒng)代建的一些弊端也逐漸顯現(xiàn)。
十年后，曹舟南帶領(lǐng)的藍(lán)綠雙城首次發(fā)布“共建”模式。所謂“共建”，即以“價(jià)值創(chuàng)造、利潤(rùn)兜底、售價(jià)對(duì)賭、超額分成”為基本原則，主要包括小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)四種類型。
看上去一字之差，卻是從“旱澇保收”變成了“為利潤(rùn)負(fù)責(zé)”、做不好甚至可能還要倒貼的模式。為此，曹舟南將藍(lán)綠雙城的的定位界定在了現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，而且是用“雙開發(fā)”（物理開發(fā)+數(shù)字開發(fā)）的理念，通過數(shù)字技術(shù)來保障和升級(jí)物理空間的開發(fā)，同時(shí)開展數(shù)字服務(wù)和主張數(shù)字生活。
這不僅僅是模式的創(chuàng)新，也是曹舟南基于“下半場(chǎng)”會(huì)以自住需求為主進(jìn)行的判斷。
即使成交量萎縮，大家對(duì)品質(zhì)住房的追求依然存在，甚至?xí)纫郧案匾暺焚|(zhì)。也正是這樣，將品質(zhì)視為第一位的曹舟南，才敢“豪賭未來”。在“代建”和
“共建”的一字之差中，不僅蘊(yùn)含著經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，更是曹舟南對(duì)自己、對(duì)藍(lán)綠雙城未來的信心。
4
非常想做60萬的青年創(chuàng)業(yè)公寓
除了堅(jiān)持走品質(zhì)之路外，曹舟南還跟宋衛(wèi)平一樣，有很多“理想”需要實(shí)現(xiàn)。即便創(chuàng)業(yè)之路讓他“車開了20萬公里也舍不得換、工資入不敷出、請(qǐng)客吃飯從不報(bào)銷”，他依然惦記著為買不起房的年輕人、缺少尊嚴(yán)的老年人、生活困頓的鄉(xiāng)村人做點(diǎn)什么。
其實(shí)，藍(lán)綠雙城成立之初，曹舟南就公開表示要造總價(jià)60萬的青年創(chuàng)業(yè)公寓。將近一年的時(shí)間里，他一直在抽時(shí)間跟各地政府洽談，依然堅(jiān)持要為在大城市打拼的年輕人找一處能負(fù)擔(dān)得起的安居之所。
“城市要吸納人才，遇到最大的挑戰(zhàn)就是住房問題。現(xiàn)行的長(zhǎng)租公寓連基本財(cái)務(wù)都不能覆蓋，不可能長(zhǎng)久。所以我非常想做青年創(chuàng)業(yè)公寓，選址最好是在地鐵首末端，房?jī)r(jià)能在1萬元/平方米-1.2萬元/平方米之間，主力戶型60平方米，這樣首付30%的話，小夫妻工作5年左右的收入可以覆蓋按揭。如果是一個(gè)20萬平方米的園區(qū)，住宅做18萬平方米，另外2萬平方米做成創(chuàng)業(yè)空間，里面有餐飲、電影院線、健身系統(tǒng)、幼兒園等等。”
目前，曹舟南已經(jīng)與上海、寧波等地進(jìn)行了深入溝通，也與杭州錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等地有過交流。不出意外的話，藍(lán)綠雙城首批青年創(chuàng)業(yè)公寓就會(huì)在這些城市落地開花。
